78.000 huishoudens moeten straks hun woning verkopen

Ongeveer 78.000 huishoudens lopen het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt. Op een totaal van bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken is dat te overzien, maar de huishoudens in kwestie moeten waarschijnlijk hun huis verkopen. Een deel blijft mogelijk achter met een restschuld. Dat blijkt uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

In het kort

• Meeste van de bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken lopen rond 2035 af


• 78.000 huishoudens lopen risico op gedwongen verhuizing


• Lage inkomens en ondernemers extra kwetsbaar


• Recessie of rentestijging beperkt van invloed op omvang problematiek


• Rol voor hypotheekverstrekkers om risico’s te verkleinen

Het onderzoek is een verdieping van eerder onderzoek naar de financiële kwetsbaarheid van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Deze studie op basis van CBS-data geeft meer inzicht in de omvang en kenmerken van huishoudens die financiële risico’s lopen.

Meeste van bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken lopen rond 2035 af. Ongeveer de helft van de Nederlandse hypotheekschuld is aflossingsvrij. Veel van deze hypotheken lopen rond 2035 af. Huizenbezitters moeten dan hun lening aflossen of opnieuw afsluiten. Dit moment kan samenvallen met een lager (pensioen)inkomen en hogere hypotheeklasten omdat ze geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek. Een deel van hen zal daarom niet zomaar in aanmerking komen voor een nieuwe hypotheek.

78.000 huishoudens lopen risico op gedwongen verhuizing. Ongeveer 157.000 huishoudens hebben onvoldoende financiële middelen als zij hun aflossingsvrije hypotheek na afloop opnieuw willen financieren met een annuïtaire lening. Ongeveer de helft hiervan lukt dat zelfs niet als zij hun schuld voor een deel aflossingsvrij ‘doorrollen’. Deze groep van 78.000 huizenbezitters loopt een ernstig herfinancieringsrisico. Zij moeten waarschijnlijk hun woning verkopen om de uitstaande schuld af te lossen. Het aantal huishoudens dat vervolgens achterblijft met een restschuld is sterk afhankelijk van de huizenprijsontwikkeling. Volgens de huidige langetermijn ramingen zal die groep zo’n 18.000 huishoudens beslaan.

Lage inkomens en ondernemers extra kwetsbaar. Huishoudens met lage inkomens lopen een groter risico op gedwongen woningverkoop. Vaak hebben ze op dit moment consumptieve schulden, die de kans op herfinanciering sterk verkleinen. Het relatief grote aantal ondernemers onder de kwetsbare huishoudens doet vermoeden dat zij minder riante oudedagsvoorzieningen hebben, of dat er onvoldoende bekend is over hun financiële situatie.

Recessie of rentestijging beperkt van invloed op omvang problematiek. In het onderzoek is ook gekeken of het aantal probleemgevallen toeneemt als gevolg van een recessie, hypotheekrentestijging en een scherpe daling van de huizenprijzen. Bij een recessie of rentestijging loopt het aantal huishoudens met een herfinancieringsrisico op richting 110.000 en kan de groep met een restschuldrisico ruim verdubbelen naar ongeveer 44.000. Bij een zeer diepe en langdurige economische crisis loopt die laatste groep op tot circa 147.000.

Rol voor hypotheekverstrekkers om risico’s te verkleinen. Sinds enige tijd geven hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs klanten die een risico lopen inzicht in hoe zij herfinancieringsproblemen kunnen voorkomen. Het overgrote deel van hen heeft nog tien jaar of langer voordat de hypotheek afloopt. Zij kunnen bijvoorbeeld sneller hun schulden aflossen of sparen. Dit is niet altijd realistisch, omdat het vaak gaat om huishoudens met lage inkomens. Hypotheekverstrekkers moeten voor deze huishoudens kijken naar maatwerkoplossingen.



De aflossingsvrije hypotheek is een hypothecaire lening in Nederland zonder aflossingsschema. De lener is doorgaans verplicht periodiek de rente te betalen; deze mag dan dus niet aan de schuld toegevoegd worden. De overeenkomst kan bepalen dat de lening na bijvoorbeeld 30 jaar moet worden afgelost. De lening moet, zoals elke hypothecaire lening in ieder geval worden afgelost bij de verkoop van de woning.

De aflossingsvrije hypotheek kent risico's. Zo verwacht de bank dat aan het einde van de looptijd de hypotheek wordt afgelost. Dit kan vanuit verkoop van de woning of door een aflossing uit eigen middelen. In het eerste geval is het risico dat de opbrengst uit verkoop lager is dan de hypotheek. De vraag is dan of men bijvoorbeeld een goedkopere koopwoning kan vinden, of een huurwoning die betaalbaar is, gezien het inkomen, en de overwaarde waarop men kan interen. In het tweede geval is het risico dat er onvoldoende eigen middelen zijn om de hypotheek af te lossen. In sommige gevallen kan er een nieuwe hypotheek worden afgesloten aan het einde van de looptijd. Uit onderzoek van hypothekadviseur Ikbenfrits bleek echter dat 1 op de 6 huishoudens hier niet voor in aanmerking komen. Dit komt doordat bij een nieuwe hypotheek wordt getoetst met het huidige inkomen en de huidige woningwaarde. Daarnaast kan vanaf 2018 nog slechts 100% van de waarde van de woning worden belast met hypotheek. Bij de huishoudens, waar het niet lukt is het huidige inkomen te laag voor een nieuwe hypotheek of is de waarde van de woning te laag.