De Nederlandsche Bank wil huiseigenaren zwaarder belasten

Donderdag 7 januari 2021 publiceerde De Nederlandsche Bank (DNB) een nieuwsbericht, waarin wordt gepleit voor het zwaarder belasten van een eigen woning. De Vereniging Eigen Huis vindt dit onbegrijpelijk.

De bank stelt voor om de fiscale voordelen voor huiseigenaren verder af te bouwen. Dat zou het verschil in maandelijkse woonlasten tussen huurders en eigenaren kleiner maken en de welvaart in ons land ten goede komen. Het bericht veroorzaakte veel ophef in de media en onrust onder huiseigenaren.

Omgekeerde wereld. Karsten Klein, directeur belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis is hier duidelijk over: 'Deze oplossing van DNB lijkt de omgekeerde wereld. Omdat de huren hoog zijn en steeds verder stijgen moeten de woonlasten voor huiseigenaren ook omhoog? Dat is onbegrijpelijk. Ik draai het liever om: verlaag of reguleer dan de huren en zorg voor meer huurwoningen.'

Voorstel is geen aankondigde verandering. DNB heeft het voorstel niet uitgewerkt in een concreet plan dat de gevolgen laat zien. Veel meer is het een advies aan een volgend kabinet. Er is dan ook geen doorrekening gemaakt van de betaalbaarheid van de maandlasten voor mensen met een huis en een hypotheek, van het vermogensverlies en een daling van de huizenprijzen. Op de vele vragen die de vereniging hierover krijgt, is dan ook geen antwoord te geven.

(Bron Vereniging Eigen Huis - 2020)

Karsten Klein directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis

Wat is er aan de hand? DNB signaleert dat de huurmarkt vastloopt door het kleine aanbod aan huurwoningen, vooral in de vrije sector. De huren zijn hoog en stijgen verder door, terwijl huiseigenaren en kopers vaak de zekerheid hebben van langdurig lage hypotheeklasten. Klein: 'Dat is zo, maar daartegenover staat dat zij ten opzichte van huurders ook veel meer verplichtingen hebben en aanzienlijke risico’s lopen. Denk maar aan de kosten van de energietransitie, noodzakelijk funderingsherstel en asbestsanering.'

Dit vinden wij. Vereniging Eigen Huis wijst erop dat het nog steeds groeiende woningtekort de belangrijkste oorzaak is van de steeds verder stijgende huur- en koopprijzen. De lage hypotheekrente is daarnaast een grote aanjager van de door DNB gesignaleerde ongelijkheid tussen huurders en eigenaren. Hoewel die kunstmatig lage rente nu juist het gevolg is van het stimuleringsbeleid van de centrale banken, waar DNB er een van is. Het door DNB geconstateerde probleem is dus mede veroorzaakt door de centrale banken zelf. 

Eigen huis kost meer dan alleen de hypotheek. Een eerlijke vergelijking van woonlasten tussen huurders en kopers gaat veel verder dan de vergelijking die DNB maakt. Daardoor ontstaat een vertekend beeld. Zo moeten kopers bij aankoop al een fors bedrag aan eigen geld neertellen, terwijl dat bij huur niet nodig is. Daarnaast dragen zij de verantwoordelijkheid voor het onderhoud, staan zij voor een vaak forse uitdaging om hun huis voor vele tienduizenden euro’s te verduurzamen en moeten zij zelf funderingsproblemen door bodemdaling oplossen. Huurders dragen deze verantwoordelijkheden niet en lopen ook geen risico op waardedaling van de woning.

Woningwaarde is niet hetzelfde als spaargeld. Als een van de opties stelt DNB voor om het vermogen in de eigen woning, net als ander eigen geld, te belasten in box 3. Er is echter een groot verschil in vermogen dat mensen opbouwen met sparen en beleggen en de waarde van hun woning. De eerste twee kunnen eenvoudig worden vrijgemaakt, maar een huis is in eerste instantie bedoeld om in te wonen. Het is een essentiële levensbehoefte en dat rechtvaardigt een andere fiscale behandeling. Bovendien komt een overwaarde pas vrij als de laatste woning is verkocht. 

Niet meer belasten, maar meer bouwen. De oplossing voor de groeiende kloof tussen huur- en koopwoningen is vooral meer huur- en koopwoningen bouwen. Pas als vraag en aanbod in evenwicht komen, komt de oververhitte woningmarkt tot rust en kunnen de prijzen normaliseren. Belastingingrepen nemen de oorzaak van dit probleem niet weg, maken de kloof tussen huur en koop niet kleiner en bieden geen structurele oplossing.