Huidige economische situatie vertraagt transformatie Legmeer

Binnenstedelijke ontwikkeling is een zaak van lange adem. De gebiedsontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer tot een duurzame, kwalitatief hoogwaardige Amstelveense wijk, waarin mensen graag wonen, werken en verblijven, is een langdurig project, over een periode van 10-20 jaar. Gedurende die periode zullen economische omstandigheden veranderen.

In 2020 heeft de gemeenteraad van Amstelveen een Ontwikkelvisie Legmeer vastgesteld die op hoofdlijnen schetst hoe de transformatie van bedrijventerrein Legmeer naar Nieuw Legmeer heel geleidelijk vorm kan krijgen. Het betreft een zorgvuldige en gefaseerde aanpak die bestand is tegen conjunctuurwisselingen. De huidige economische omstandigheden zijn van invloed op elke gebiedsontwikkeling en het is niet uit te sluiten dat er in de toekomst andere crisissen invloed zullen hebben. In deze brief informeren wij u over de effecten van de huidige economische situatie op de transformatie naar Nieuw Legmeer.

Effecten economische situatie. Door de energiecrisis en de mondiale logistieke problemen als gevolg van de coronapandemie zijn de bouwkosten hoger geworden, is er een hoge inflatie en zijn de rentelasten gestegen. Dit heeft invloed op de haalbaarheid en de voortgang van Nieuw Legmeer. In 2021 is de aanvraag voor de rijksbijdrage vanuit de Woningbouwimpuls (WBI) toegekend. Met de rijksbijdrage kunnen de bestaande gemeentewerf en het afvalbrengstation worden verplaatst, waardoor er (milieu)ruimte ontstaat voor de realisatie van woningen. Door de veranderende marktomstandigheden zijn de kosten van verplaatsing gestegen. Een van de voorwaarden van de WBI: eerste paal uiterlijk op 18 februari 2024 de grond in, staat hiermee op losse schroeven en daarmee tevens de rijksbijdrage. Om tot een financieel en ruimtelijk haalhaar plan voor de ontwikkeling van Legmeer voor zowel de gemeente als de marktpartijen te komen, staan we hierdoor voor een extra grote opgave.

In het raadsgesprek van 21 september 2022 bent u door leden van het projectteam bijgepraat dat de uitgangspunten waarmee we de marktconsultatie (november 2021 - maart 2022) hebben uitgevoerd, niet leiden tot een financieel haalbare gebiedsontwikkeling. In dat raadsgesprek is de richting geduid op basis waarvan de gebiedsontwikkeling mogelijk haalbaar wordt.

(Foto Google Earth - 2022)

Bedrijventerrein Legmeer in Amstelveen in juni 2021
De lijn is om een ruimtelijk en financieel haalbaar plan te onderzoeken, waarbij het aantal woningen wordt verhoogd van 3000 naar 3600, de verdeling woningen sociaal, middenduur en duur wijzigt van 20-45-35 in 20-40-40 en de verdeling bovengronds en 100% ondergronds parkeren wijzigt in 50% ondergronds/50% bovengronds. Daarbij blijft het uitgangspunt dat Nieuw Legmeer een levendige, duurzame, kwalitatief hoogwaardige, unieke en toekomstbestendige wijk moet worden.

Door de genoemde verslechterende economische situatie zijn er twee grote effecten die we nu met u willen delen: Het financiële risicoprofiel van gemeente en marktpartijen stijgt en dat bemoeilijkt de haalbaarheid van de transformatie. Voor de gemeente geldt dat de (voor)investeringen die wij moeten doen in openbare ruimte, voor duurzaamheid en voorzieningen stijgen.

Om woningbouw op Nieuw Legmeer mogelijk te maken is verplaatsing van het afvalbrengstation en de gemeentewerf een voorwaarde, vanwege milieunormen die niet geschikt zijn voor nabije woningbouw. Door voornoemde wereldwijde ontwikkelingen en de aanpassing aan de huidige eisen zijn de kosten voor die verplaatsing substantieel gestegen. Daarmee wordt het financiële risico van de verplaatsing van de werf en het afvalbrengstation voor de gemeente groter.

Maatregelen: Ondanks deze ontwikkelingen en omdat u de Ontwikkelvisie Legmeer heeft vastgesteld, hebben wij ons op het standpunt gesteld dat wij door moeten gaan met het onderzoeken of een ruimtelijke en financieel haalbaar plan voor de ontwikkeling en realisatie van Legmeer is op te stellen, waarbij we de risico's beheersen door:

1.         Rekening te houden met een fasering in de ontwikkeling; niet alle locaties komen direct tegelijk tot ontwikkeling vanwege ruimtelijke en/of financiële factoren. Voor die locaties accepteren we dat er op termijn wellicht betere tijden komen, waarmee de ontwikkeling van die locaties ook haalbaar wordt.

2.         Ons investeringsrisico te beheersen, door van de 26 clusters in eerste instantie er niet meer dan 3 clusters tegelijk in ontwikkeling te laten gaan. Dit moeten we nog nader uitwerken qua fasering, effecten en mogelijkheden.

3.         Het verplaatsen van de werf en het afvalbrengstation nader te onderzoeken op de financiële haalbaarheid. Onderdeel hiervan is te onderzoeken of andere overheden de groeiende tekorten mede voor hun rekening kunnen nemen. Hierover voeren we overleg met de rijksoverheid, provincie en metropoolregio Amsterdam. Naast ons verzoek om een financiële bijdrage is het doel tevens het behouden van de rijksbijdrage uit de Woningbouwimpuls.

Voor zowel de integrale gebiedsontwikkeling van Nieuw Legmeer als de verplaatsing van de werf en het afvalbrengstation gaan we door met de voorbereidingen, waarbij onder andere in overleg met de eigenaren een set van uitgangspunten voor de (woningbouw)ontwikkeling wordt opgesteld die leidt tot een ruimtelijk en financieel haalbaar plan. Deze leggen we ter besluitvorming aan u voor. Bij vaststelling kan op basis daarvan een ruimtelijk en financieel haalbaar plan voor Legmeer worden opgesteld.

Gelijktijdig stellen we ter besluitvorming onder andere een grondexploitatie op en een Programma van Eisen voor de gemeentewerf en het afvalbrengstation en een voorstel voor het planologische traject. Hiermee bewerkstelligen we dat de gebiedsontwikkeling gefaseerd en terughoudend kan doorgaan en klaar staat om tempo te maken als de marktomstandigheden beter worden. De fasering biedt ook de mogelijkheid om, daar waar transformatie voor langere termijn gehinderd wordt door bestaande hindercontouren, tijdelijke woningbouw te realiseren. Momenteel onderzoeken wij welke locaties daarvoor in aanmerking komen.

Planning

Q2 2023 Besluitvorming uitgangspunten ontwikkelprogramma door de gemeenteraad

Medio 2023 besluitvorming grondexploitatie, definitief stedenbouwkundig plan en PvE verplaatsing afvalbrengstation en gemeentewerf door de gemeenteraad

Q4 2023 Besluitvorming ontwerp omgevingsplan/bestemmingsplan, inclusief kostenverhaal en concept Beeldkwaliteitsplan door het college van B en W

1e helft 2024 Besluitvorming omgevingsplan/bestemmingsplan, inclusief kostenverhaal en beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad.

Tot slot. Het doel van de ontwikkelopgave Nieuw Legmeer is een bijdrage te leveren aan het terugbrengen van het grote woningtekort in Amstelveen door de transformatie van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een woon- en werkwijk voort te zetten. We vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Lees ook: Ontwikkelvisie Legmeer Amstelveen (pdf 88 pagina’s)